文 |林时砚
哈喽，大家好，小林哥这篇文章分析楼市迎来政策与城市更新双驱动，2026年，中国房地产行业正站在“止跌回稳”向“高质量发展”跨越的关键节点，“人房地钱”要素联动机制全面落地，城市更新与“好房子”建设成为政策核心发力点，在政策红利影响下，房地产行业将会发生怎样的大变动？该买卖房子的人应该什么时候出手？
政策支持持续增强
今年房地产市场迎来多项政策支持，财政部、税务总局延续居民换购住房个人所得税优惠政策至2027年底，减轻了改善型家庭的资金压力。
央行下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，虽然不直接影响房贷利率，但改善了市场整体流动性，商业性购房贷款最低首付比例从50%降至30%，降低了商业地产投资门槛，地方政府也推出相应措施。
珠海对参与住房“以旧换新”的居民给予新房价格1%的补贴，最高3万元，承德为二孩、三孩家庭提高公积金贷款额度，支持多子女家庭购房需求，这些政策正在发挥作用，1月前两周多个平台数据显示，用户主动咨询量同比增长超过7%。
自然资源部和住建部联合发布文件，支持利用存量土地和房产发展国家支持产业，给予5年过渡期政策，这一政策为城市更新提供了更大灵活性，各地政府工作报告中，房地产成为重点内容。
广东提出要稳定市场，因城施策去库存；北京强调增加“一张床、一间房、一套房”多元供给，解决青年人住房问题。
政策信号清晰明确：今年房地产工作重心转向“巩固稳的态势”，城市更新被提到更重要位置，从中央到地方，政策组合拳持续发力，为市场注入稳定预期。
市场呈现分化回暖态势
政策效果逐步显现，市场呈现分化特征。新房市场整体仍较平淡，1月前23天30个大中城市新房成交面积同比下降38.6%，其中三四线城市去化相对缓慢，但一线城市核心区域优质项目表现较好，显示市场结构性回暖特征。
二手房市场率先回暖，1月重点监测的18个城市二手房成交面积与去年同期基本持平，表现好于季节性规律，一线城市成为这轮回暖的主要带动力量，北京去年12月底新政出台后，市场活跃度明显提升，链家交易量一个月增长33%，带看量增加18%。
上海市场表现更为明显，1月二手房网签量已突破14000套，同时挂牌量连续9个月下降，当前库存较去年同期下降20%，供需关系改善推动市场从买方市场向均衡状态转变，部分区域房价已出现企稳迹象。
深圳市场回暖信号明确，1月二手住宅网签量环比增长6.9%，创下去年5月以来新高，价格也出现企稳，连续两个月小幅回升，看房量同比增长超过30%，显示市场信心逐步恢复。
新一线城市也在跟进，南京1月单日成交创近一年新高，杭州热点板块成交翻倍，成都前三周二手房成交接近1.4万套，与上海成交量相当，市场热度较高。
从全国数据看，1月百城新建住宅价格环比微涨0.18%，二手住宅价格环比下跌0.85%，但跌幅有所收窄，二手房市场“以价换量”态势仍在持续，但价格调整幅度在缩小。
城市更新成为重要抓手
如果说政策是稳定预期的“软件”，那么城市更新就是拉动市场的“硬件” ，今年城市更新被放到突出位置，成为稳定楼市的重要支撑。
广州在这方面走在前列，根据最新规划，今年城市更新计划投资2000亿元，这一数字有扎实基础——去年已完成投资1900亿元，新模式城中村改造全面开工，天河区冼村项目在历时15年后实现拆迁清零，成为典型案例。
广州城市更新从外围向核心区域推进，目前推进52个拆除新建类项目、7个整治提升类项目，4个市级重点片区全部动工，白云区广州火车站片区通过创新“积分选房”机制，整村签约率超过90%，空港小镇采用“整租土地”模式，盘活空置村屋发展文旅产业，村民年均增收约10万元。
三元里片区进展顺利，这个2000年启动的项目，在去年资金到位后快速推进，项目总投资超200亿元，已到账资金100亿元，通过提前签约、积分选房和搬迁奖励等措施，项目高效推进，目前补偿协议签署率超83%，首开区安置房地块拆卸完成，2000多商户整体搬迁安置。
武汉也加大城市更新力度。计划对接不少于100个更新项目，提供不少于1000亿元融资支持，构建“政策引导、市场运作、多元参与”新格局，武汉的“五改四好”更新行动包括改造既有建筑、老旧小区、街区、厂区和城中村，建设好房子、好小区、好社区、好城区。
青山区21街坊危旧房改造采用创新模式 124户居民成立合作社自主决定重建细节，政府通过减免配套费、开通绿色通道，衔接政策资金补贴前期成本，最终通过“居民合作社+企业代建”实现多方共赢 ，这一模式已在全市推广。
从全国看，城市更新项目与投资规模稳步增长，2024年我国实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元 一线城市因体量大、业态全、起步早，在城市更新实践中处于领先地位。
城市更新不仅改善居住环境，也带动相关产业发展，通过更新改造，可新增商品住房供应，提升中小户型比例，完善小区设施，城中村转为合规住房供应，既稳定市场，又优化供应结构。
基建产业链明显受益，城市更新涉及建筑施工、市政工程、生态园林、智慧城市、公共服务等多个领域，大规模投资带动全链条发展，为经济增长注入新动力。
展望未来，城市更新将成为楼市稳定的重要支撑，它从需求端发力，精准对接真实居住需求，通过老旧小区改造释放刚性需求，通过打造“好房子”满足改善需求，这种模式适合所有核心城市，既能提升居住品质，也能增加保障性住房供给，从根本上稳定市场预期。
市场恢复需要过程，但方向已经明确，政策环境持续优化，资金投入力度加大，市场需求逐步释放，城市更新带来的不仅是空间改造，更是价值重塑，推动楼市进入高质量发展新阶段。
购房者迎来机会窗口，价格调整提高了买房性价比，政策支持降低了购房成本，市场预期温和回升，一线城市报价指数连续多周上升。
城市迎来转型机遇，通过更新改造推动产城融合、职住平衡，提升功能品质，行业面临转型要求，房企需要从开发思维转向运营思维，从追求规模转向注重品质。
房地产市场正在开启新篇章，这不是简单反弹，而是基于价值重塑的理性回归，各方共同努力下，楼市将实现从规模扩张向品质提升的转变，更好满足人民群众对美好生活的向往。
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