2025 年 9 月，中国房地产市场的分化图景愈发清晰。国家统计局数据显示，当月 70 个大中城市中各线城市商品住宅销售价格环比均呈下降态势，一线城市新建商品住宅价格环比下降 0.3%，二、三线城市环比降幅分别达 0.4%，二手房市场更是全线承压，一线城市二手房价环比下跌 1.0%。然而就在这波普跌潮中，上海、杭州等城市却逆势上扬，新房价格环比涨幅领跑全国，个别核心区域的价格波动让观望者生出 “没买房亏几十万” 的感叹。这种 “冰与火” 交织的格局，既是行业深度调整期的必然表现，更暗藏着城市价值重构的底层逻辑。
一、普跌潮下的市场全景：调整中的企稳信号
2025 年 “金九” 楼市并未出现预期中的全面回暖，整体调整态势仍在持续，但同比降幅收窄的积极信号已开始显现。从环比数据看，一线城市中广州、深圳新建商品住宅价格分别下降 0.6% 和 1.0%，二线城市新房价格降幅较上月扩大 0.1 个百分点，三线城市则维持 0.4% 的降幅不变。二手房市场的压力更为明显，无论是一线还是二三线城市，环比降幅均有不同程度扩大，反映出市场存量消化的艰巨性。
这轮普跌潮的背后是多种结构性矛盾的集中释放。从需求端看，人口流动的 “马太效应” 持续加剧市场分化，人口流出的三四线城市面临刚性需求萎缩，而即便在人口流入城市，购房者观望情绪仍未完全消散。供应端则呈现 “总量过剩与结构短缺并存” 的困境，部分城市库存高企与核心区域房源稀缺形成鲜明对比，办公楼市场更是遭遇超量开发与需求萎缩的双重打击，空置率居高不下。政策层面虽已出台多项托底措施，但从非核心城市的市场表现看，政策效果传导仍需时间。
值得注意的是，市场并非全无亮色。9 月新房价格同比上涨的城市数量从 5 个增至 8 个，上海、杭州、成都等城市成功实现同比正增长，一线城市新房价格同比降幅较上月收窄 0.2 个百分点，二、三线城市同比降幅也均收窄 0.3 个百分点。正如上海财经大学中国宏观经济研究中心在三季度报告中指出的，当前房地产市场正处于 “降幅收窄、局部企稳” 的过渡阶段，距离全面回稳已不遥远。
二、逆势上涨的城市样本：价值支撑何在
在整体低迷的市场中，上海以 0.3% 的环比涨幅与杭州并列 70 城首位，北京紧随其后上涨 0.2%，长春、惠州也实现价格正增长，合肥、三亚则保持环比持平。这些城市的逆势表现并非偶然，而是政策红利、资源禀赋与市场需求共同作用的结果，可分为三大典型样本。
（一）核心都市标杆：政策与资源的双重赋能
上海无疑是 2025 年 9 月楼市的 “领头羊”，不仅新房价格环比上涨 0.3%，同比更是大涨 5.6%，成为一线城市中唯一实现同比正增长的城市。支撑其上涨的核心动力首先来自精准的政策调控，8-9 月上海密集出台下调存量房贷利率、优化公积金提取范围等政策，直接激活了改善型购房需求。其次，作为全国经济与金融中心，上海聚集了最优质的就业机会、教育医疗资源，人口持续流入带来的刚性需求从未减弱，而核心区域土地供应稀缺进一步放大了供需矛盾。
北京的表现同样印证了核心都市的抗跌性。尽管二手房价格环比下降 0.9%，但新房市场凭借 0.2% 的环比涨幅展现出韧性。这种 “新房企稳、二手房调整” 的格局，源于北京核心区优质改善房源的集中入市，与外围限购放松形成了双重支撑。正如中原地产首席分析师张大伟所言，一线城市已形成 “核心企稳、外围下滑” 的分化格局，核心区域的资源稀缺性成为房价的 “压舱石”。
（二）强省会与经济重镇：产业驱动的需求释放
杭州能与上海并列涨幅首位，凸显了强经济城市的市场活力。作为数字经济的核心承载地，杭州持续吸引高新技术人才流入，形成稳定的购房需求。同时，杭州在城市更新与 “好房子” 建设上的发力，进一步匹配了改善型需求的升级，使得新房市场在整体调整期仍能保持增长态势。这种 “产业升级 — 人口流入 — 需求升级” 的良性循环，正是杭州楼市韧性的根源。
成都虽未进入 9 月环比上涨榜单，但作为 8 个同比上涨的城市之一，其长期向好的趋势同样值得关注。作为西部核心城市，成都通过宽松的落户政策与产业升级，持续吸纳周边人口，形成了庞大的刚需与改善型需求基数。这种以产业为支撑的人口聚集效应，让成都在市场调整期仍能保持相对稳定的价格水平，成为强省会战略下的典型范本。
（三）特色功能城市：稀缺资源的价值凸显
三亚作为常年的楼市 “特殊样本”，在 9 月实现新房价格环比持平，同比则成功进入上涨行列。其独特性在于脱离了传统楼市的周期束缚，依托不可再生的滨海旅游资源，形成了 “季节性旅居需求 + 长期资产配置” 的双重驱动模式。类似的逻辑也适用于惠州等环都市圈城市，依托于核心城市的地缘优势，承接外溢需求，在局部区域形成了价格支撑。
长春的逆势上涨则展现了区域中心城市的特殊韧性。作为东北重要的工业基地与交通枢纽，长春在产业转型中形成了局部的就业吸引力，加之区域内改善型需求的集中释放，推动新房价格实现环比正增长，成为二线城市中的 “异数”。
三、“亏几十万” 的焦虑：理性看待资产波动
“没买房亏几十万” 的说法，主要源于核心城市核心区域的价格差异。以上海为例，若核心地段一套 100㎡的改善型住宅在 9 月以 0.3% 的环比涨幅计算，单月资产增值可达数万元，若拉长至同比维度，5.6% 的涨幅则意味着百万元级的资产差异。杭州、北京等城市的核心区域也存在类似情况，这种价格波动很容易引发观望者的焦虑情绪。
但理性分析可见，这种焦虑存在明显的认知偏差。首先，“狂涨” 的表述与实际数据不符，9 月涨幅最高的上海、杭州环比涨幅仅为 0.3%，属于温和上涨而非剧烈波动，所谓 “狂涨” 更多是情绪放大的结果。其次，价格上涨集中于新房市场的核心区域，二手房市场仍处于调整期，上海、北京二手房价格环比均下降近 1%，不存在普涨基础。再次，房产的流动性已显著下降，即便核心区域房价有所上涨，也未必能及时兑现为实际收益，“纸面财富” 与实际收益存在差距。
从长期视角看，中欧国际工商学院教授盛松成的观点颇具启示：当前房地产市场的核心任务是防止大幅下滑、实现软着陆，而非追求重回高速增长，未来一两年有望止跌回稳，但 “闭眼买房就能升值” 的时代已彻底终结。这意味着房产的投资属性将进一步弱化，居住属性将回归核心，单纯以 “亏几十万” 衡量购房决策已不合时宜。
四、分化时代的购房逻辑：从 “赌涨幅” 到 “看价值”
2025 年 9 月的楼市数据清晰表明，房地产市场已进入 “结构性机会与普遍性风险并存” 的新时代，购房决策需彻底摒弃传统思维，建立基于价值判断的新逻辑。
对于刚需群体而言，应把握市场调整期的窗口期，重点关注人口持续流入、产业基础扎实的城市。陆铭教授指出，人口持续流入的都市圈需求依然旺盛，这些区域的刚需住房具备长期居住价值。同时，可重点关注政策支持力度大的领域，如符合 “安全、舒适、绿色、智慧” 标准的 “好房子” 项目，这类房源既能满足居住需求，也具备更强的抗跌性。
对于改善型购房者，核心城市的核心区域仍是优质选择，但需警惕 “追涨杀跌”。从 9 月数据看，北京、上海的核心改善房源已显现价格支撑，但若非迫切需求，仍可等待市场预期进一步稳定。此外，城市更新带来的存量改善机会也值得关注，这类项目往往能享受配套升级带来的价值提升。
对于投资群体而言，需彻底转变思维，从 “博取价差” 转向 “长期持有”。盛松成提出的 “构建房地产发展新模式” 四大路径中，保障住房体系完善、城市更新盘活存量等方向，可能孕育新的投资机会。但需明确的是，房地产已不再是高收益投资品，风险防控应置于首位。
结语
2025 年 9 月的楼市分化，本质是中国房地产市场从 “规模扩张” 向 “质量提升” 转型的缩影。普跌潮反映了行业去泡沫、去杠杆的必然过程，而部分城市的逆势上涨则印证了 “优质资产稀缺” 的永恒逻辑。所谓 “没买房亏几十万” 的焦虑，更多是转型期市场情绪的短暂波动，而非长期趋势的真实写照。
未来，随着 “稳销售、稳预期、稳房价” 政策的持续落地，以及房地产发展新模式的逐步构建，市场有望在一两年内实现止跌回稳。对于购房者而言，与其被短期价格波动裹挟，不如聚焦城市价值、产业活力与居住需求，在理性判断中做出适合自己的决策 —— 毕竟，房产的终极价值始终是 “居住” 而非 “投机”。
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